Cómo presentar y pagar la plusvalía municipal por herencia (guía 2026)
Guía actualizada el 10 de septiembre de 2026 conforme al texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 104 a 110, en la redacción del Real Decreto-ley 26/2021).
Cuando heredas un piso, una casa o un local, además del Impuesto de Sucesiones hay que liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Es un impuesto del ayuntamiento donde está el inmueble, con su propio plazo, su propio cálculo y sus propias bonificaciones. Aquí tienes lo que necesitas saber para presentarlo bien y no pagar de más.
Qué grava y quién lo paga en una herencia
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano (no de la construcción) que se pone de manifiesto al transmitirse la propiedad, también por herencia (art. 104.1). Los terrenos rústicos no están sujetos (art. 104.2).
En las transmisiones gratuitas, como una herencia, el obligado a pagar es quien adquiere: el heredero o legatario que recibe el inmueble (art. 106.1.a). Si son varios, cada uno responde por la parte que adquiere. En una compraventa, en cambio, paga el vendedor.
El impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento (art. 109.1.a), no en la de la escritura de herencia.
Plazo: seis meses, prorrogables hasta un año
En las herencias el plazo para presentar la declaración o autoliquidación es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del contribuyente (art. 110.2.b). Conviene pedir la prórroga antes de que venzan los seis meses. Si se presenta fuera de plazo sin requerimiento previo, se aplican los recargos del art. 27 de la Ley General Tributaria (1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso; 15 % más intereses pasados doce meses).
Cada ayuntamiento decide si funciona por declaración (el ayuntamiento liquida) o por autoliquidación (el contribuyente calcula y paga), así que el primer paso es comprobar qué sistema aplica el municipio del inmueble.
Cómo se calcula: dos métodos y te quedas con el más bajo
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos formas de determinar la base imponible y el contribuyente puede pedir que se aplique la más favorable:
- Método objetivo (art. 107.1 a 107.4): valor catastral del suelo en la fecha del fallecimiento multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos que el fallecido fue propietario (máximo veinte). Los coeficientes máximos los fija la ley y se actualizan; cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes iguales o más bajos y un tipo de gravamen de hasta el 30 % (art. 108.1).
- Plusvalía real (art. 107.5): si acreditas que el incremento real de valor del suelo —diferencia entre el valor de adquisición del fallecido y el valor de transmisión, aplicando a ambos la proporción que el suelo representa en el valor catastral— es inferior a la base del método objetivo, se toma ese incremento real como base.
Y si no ha habido incremento de valor (el suelo vale hoy lo mismo o menos que cuando lo compró el fallecido), no hay sujeción al impuesto: hay que declararlo igualmente y aportar los títulos de adquisición y de transmisión (art. 104.5). En una herencia, el valor de transmisión es el que se declara en el Impuesto de Sucesiones y el de adquisición, el que consta en el título por el que compró o heredó el fallecido.
En viviendas compradas hace décadas los dos métodos pueden dar resultados muy distintos, así que merece la pena calcular ambos antes de presentar.
Bonificaciones: hasta el 95 %, pero las decide cada ayuntamiento
La ley permite a las ordenanzas fiscales establecer una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes (art. 108.4). No es automática ni igual en todos los sitios: cada ayuntamiento decide si la aprueba, con qué porcentaje y con qué requisitos (habitualmente, que se trate de la vivienda habitual del fallecido, convivencia previa, mantenimiento del inmueble durante un tiempo o solicitud dentro del plazo). Hay municipios sin bonificación, otros con escalas según el valor catastral y otros con el 95 % para todos los familiares directos.
Por eso, antes de presentar, hay que leer la ordenanza fiscal del IIVTNU del municipio concreto y, si procede, pedir la bonificación expresamente en la propia declaración, acompañando la documentación que exija (empadronamiento, libro de familia, compromiso de mantenimiento…).
Qué hay que presentar
- Declaración o autoliquidación en el modelo del ayuntamiento (muchos permiten hacerlo por sede electrónica).
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia o, si aún no está firmada, certificado de defunción, testamento o acta de declaración de herederos y relación de bienes con referencia catastral.
- Si optas por la plusvalía real o por la no sujeción: título de adquisición del fallecido (escritura de compra o de herencia anterior) y valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
- Si pides bonificación: los justificantes que exija la ordenanza.
Copropietarios, usufructo y nuda propiedad
Si el inmueble se reparte entre varios herederos, cada uno tributa por su cuota. Si se adjudica el usufructo a una persona (por ejemplo, el cónyuge viudo) y la nuda propiedad a otra, la base se distribuye entre ambos derechos según las reglas de valoración del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (art. 107.2.b): el usufructo vale más cuanto más joven es el usufructuario.
Ejemplo orientativo
Un hijo hereda el piso de su madre, comprado por ella hace 25 años. Valor catastral del suelo hoy: 60.000 €. Con el método objetivo, la base se obtiene multiplicando esos 60.000 € por el coeficiente que fije la ordenanza para veinte años o más; con la plusvalía real, se compara lo que valía el suelo cuando lo compró la madre con lo que vale ahora. Sobre la base que resulte se aplica el tipo del ayuntamiento (nunca superior al 30 %) y, si la ordenanza lo prevé y se cumplen los requisitos, la bonificación de hasta el 95 %. El resultado puede ir de cero (si no hubo incremento o la bonificación es máxima) a varios miles de euros, según el municipio: por eso conviene calcularlo antes.
Errores que cuestan dinero
- Dejar pasar los seis meses sin pedir prórroga.
- No pedir la bonificación dentro del plazo cuando la ordenanza la condiciona a la solicitud.
- No comparar el método objetivo con la plusvalía real, o no alegar la no sujeción cuando el suelo no ha subido de valor.
- Olvidar que el impuesto se paga en el ayuntamiento de cada inmueble: si hay pisos en dos municipios, hay dos liquidaciones.
¿Necesitas que lo calculemos y lo presentemos?
Calculamos la plusvalía por los dos métodos, comprobamos la ordenanza del municipio y presentamos la declaración con la bonificación que corresponda, junto con el Impuesto de Sucesiones. La primera consulta es gratuita: 900 525 939 o formulario de contacto.
Más información: Impuesto de Sucesiones por Comunidad Autónoma · Cómo tramitar una herencia paso a paso · Herencias en la Costa del Sol.
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