Guía para heredar una vivienda en Málaga o Marbella: pasos e impuestos
Guía revisada el 10 de septiembre de 2026 con la Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía, la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y su Reglamento, la Ley del Notariado y la Ley de Haciendas Locales.
La herencia de una vivienda puede ser un proceso complicado, lleno de trámites legales y fiscales. En Málaga y Marbella, este proceso requiere atención a diversos detalles para asegurar que se cumplan todas las normativas y se aprovechen las bonificaciones disponibles. A continuación, exploraremos los pasos necesarios, los impuestos pertinentes y las bonificaciones que pueden aliviar la carga económica para los herederos.
1. Pasos legales para heredar una vivienda
Obtención de documentos del fallecimiento: El primer paso es obtener el Certificado de Defunción del propietario fallecido. A continuación, se debe solicitar el Certificado de Últimas Voluntades, que indica si el fallecido dejó testamento y ante qué notario. Si existe un testamento, se debe solicitar una copia autorizada en la notaría correspondiente. En caso de no haber testamento, es necesario tramitar la declaración de herederos abintestato ante notario mediante acta de notoriedad; desde 2015 (Ley 15/2015) se hace siempre ante notario, también cuando los herederos son hermanos, sobrinos u otros colaterales (art. 55 de la Ley del Notariado).
Inventario y valoración de la vivienda: Es fundamental localizar la escritura de la vivienda y obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la existencia de cargas. La vivienda también necesita ser valorada a la fecha de fallecimiento. Desde el 1 de enero de 2022, en toda España, la base mínima de los inmuebles en el Impuesto de Sucesiones es el valor de referencia de Catastro (art. 9 de la Ley 29/1987): conviene consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de valorar. Si el valor declarado es superior, prevalece el declarado; no cabe declarar por debajo del valor de referencia, y solo puede discutirse al rectificar la autoliquidación o al recurrir la liquidación (art. 9.3).
Escritura de aceptación de herencia: Con toda la documentación en regla (certificados, testamento o declaración de herederos, datos del inmueble, etc.), los herederos deben acudir a un notario en Málaga o Marbella para formalizar la escritura de partición y aceptación de herencia. En esta escritura se adjudicará la vivienda al heredero o herederos correspondientes. Si hay varios herederos, pueden optar por adjudicársela en proindiviso (en partes) o que uno se quede con la propiedad compensando a los otros con dinero u otros bienes, según el acuerdo alcanzado. El notario también elaborará el Acta de notoriedad de herederos si no hubo testamento.
Pago de impuestos correspondientes: Con independencia de cuándo se firme la escritura, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros meses (arts. 67 y 68 del Reglamento del Impuesto, RD 1629/1991), para presentar el Impuesto de Sucesiones ante la Agencia Tributaria de Andalucía (o ante la Agencia Tributaria estatal si el heredero no reside en España) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos (Plusvalía municipal) ante el ayuntamiento (Málaga o Marbella, según la ubicación de la vivienda). Hablaremos de estos impuestos en detalle más adelante. Hay que presentar los dos aunque la cuota salga a cero: sin los justificantes no se inscribe la vivienda en el Registro.
Cambio de titularidad registral y catastral: Con la escritura y los justificantes de haber presentado y pagado los impuestos, se solicita en el Registro de la Propiedad la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario (heredero). Este paso asegura la publicidad jurídica de la propiedad. También es recomendable notificar al Catastro el cambio de titularidad (suele hacerse automáticamente desde el registro, pero es bueno verificar) y comunicar a la comunidad de propietarios (si es un piso en comunidad) quien es el nuevo titular para la actualización de cuotas.
2. Impuesto de Sucesiones en Andalucía: casi exento para familiares directos
Una de las ventajas de heredar una vivienda en Málaga o Marbella es que, si el heredero es cónyuge, hijo, padre o descendiente del fallecido, el Impuesto de Sucesiones en Andalucía queda casi siempre a cero. La Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía reconoce a los Grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes; las parejas de hecho inscritas se equiparan al cónyuge, art. 26) una reducción de 1.000.000 € por heredero (art. 28) y, sobre la cuota que quede, una bonificación del 99 % (art. 39).
Por ejemplo, si un hijo hereda una casa valorada en 300.000 €, al aplicar la reducción de 1.000.000 € la base liquidable queda en 0 € y no paga nada. Si la herencia supera el millón por heredero, el exceso tributa por la tarifa andaluza y la cuota resultante se bonifica al 99 %: un hijo que reciba 1.500.000 € pagaría en torno a 1.000 €.
¿Y si el heredero es un hermano, sobrino u otro no directo? En este caso la reducción por parentesco del Grupo III es de solo 10.000 € (art. 28 de la Ley 5/2021), no hay bonificación del 99 % y se aplica la tarifa andaluza, que va del 7 % al 26 % (art. 37), con un coeficiente multiplicador de 1,5 para el Grupo III y de 1,9 para el Grupo IV (art. 38). Un hermano que herede una vivienda de 300.000 € en Marbella pagaría en torno a 77.000 €; un amigo o un primo, en torno a 102.000 € (sin contar el ajuar doméstico).
Los herederos que no residen en España también aplican la normativa andaluza, residan en la Unión Europea o fuera de ella (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987, en la redacción de la Ley 11/2021): un hijo que viva en Argentina o en Reino Unido tiene la misma reducción y la misma bonificación, pero presenta el impuesto ante la Agencia Tributaria estatal (Oficina Nacional de Gestión Tributaria) y no ante la Junta.
Es importante recordar que siempre hay que presentar la autoliquidación, aunque el resultado sea una cuota cero o muy baja, para poder inscribir la herencia. La gestión de este trámite es fundamental para obtener el justificante de pago o exención necesario.
3. Plusvalía municipal en Málaga y Marbella
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor del terreno urbano desde la adquisición hasta la transmisión (en este caso, por herencia). Lo gestiona cada ayuntamiento y, a diferencia del Impuesto de Sucesiones, no tiene una bonificación general del 99 %: la Ley de Haciendas Locales permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4), y cada ordenanza fija el porcentaje y los requisitos.
En Málaga y Marbella la bonificación por herencia se regula en la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, que puede cambiar cada año:
- Málaga: la ordenanza fiscal n.º 5 del Ayuntamiento de Málaga bonifica la herencia de la vivienda habitual del fallecido a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes con un porcentaje que depende del valor catastral de la vivienda: 95 % hasta 100.000 €, 80 % entre 100.000 y 150.000 €, 70 % hasta 200.000 €, 50 % hasta 250.000 € y 25 % por encima. Exige que el heredero haya convivido con el fallecido los dos años anteriores (padrón municipal) y que mantenga la vivienda los dos años siguientes, y hay que pedirla en la propia autoliquidación dentro del plazo. El tipo de gravamen en Málaga es del 29 %.
- Marbella: el porcentaje y los requisitos los fija la ordenanza fiscal del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Marbella (incluida en sus ordenanzas fiscales de 2026); antes de presentar comprobamos el texto vigente en la fecha del fallecimiento y pedimos la bonificación con los justificantes que exija.
Cálculo de la plusvalía: Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos de cálculo y se aplica el más favorable (art. 107 de la Ley de Haciendas Locales):
- Sistema objetivo por coeficientes: Se toma el valor catastral del suelo de la vivienda en la fecha del fallecimiento y se multiplica por el coeficiente que corresponda a los años completos que el fallecido fue propietario (máximo 20); los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento sin superar los máximos legales (en 2026, 0,40 para 20 años o más). Sobre esa base se aplica el tipo municipal, que no puede superar el 30 % (art. 108.1).
- Sistema de plusvalía real: Se compara el valor por el que el fallecido adquirió el inmueble con el valor de transmisión (el declarado en Sucesiones, nunca inferior al valor de referencia), aplicando a ambos la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Si esa diferencia es menor que la base del método objetivo, se tributa por ella (art. 107.5). Si no hay incremento de valor, la transmisión no está sujeta al impuesto, aunque hay que declararla y acreditarlo con los títulos de adquisición y transmisión (art. 104.5).
En viviendas compradas hace décadas los dos métodos pueden dar resultados muy distintos: conviene calcular ambos antes de presentar.
Trámite: La plusvalía se presenta ante el ayuntamiento en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide la prórroga antes de que venzan los seis meses (art. 110.2.b de la Ley de Haciendas Locales). Es un trámite separado del Impuesto de Sucesiones: en Málaga se presenta autoliquidación ante Gestrisam, el organismo de gestión tributaria del Ayuntamiento, y la bonificación se pide en esa misma autoliquidación con el certificado de empadronamiento; en Marbella se presenta ante el Ayuntamiento con la escritura de herencia y la documentación que exija la ordenanza.
4. Bonificaciones adicionales y casos especiales
- Vivienda habitual del fallecido: Además de la bonificación del 99 %, en Andalucía la vivienda habitual del fallecido tiene una reducción del 99 % de su valor para el cónyuge, los descendientes y los ascendientes que la hereden (también para un hermano u otro colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con él los dos años anteriores), siempre que la mantengan tres años (art. 27 de la Ley 5/2021 y art. 20.2.c de la Ley 29/1987).
- Herencias entre hermanos, sobrinos, primos o extraños: el coste fiscal es alto porque no hay bonificación del 99 % ni reducción de 1.000.000 €: un sobrino que herede en Marbella tributa por la tarifa andaluza con coeficiente 1,5, y en la plusvalía municipal no tiene derecho a la bonificación por parentesco, que la ley reserva a descendientes, cónyuge y ascendientes.
- Cómo pagar si no hay liquidez: el banco puede emitir un cheque a nombre de la Hacienda autonómica con cargo a las cuentas del fallecido para pagar el Impuesto de Sucesiones antes de la adjudicación (art. 8 de la Ley 29/1987). Además, la ley prevé el aplazamiento de hasta un año o el fraccionamiento en cinco anualidades cuando no hay efectivo ni bienes de fácil realización (art. 38), y un aplazamiento especial de cinco años, con garantía y sin intereses, para la vivienda habitual heredada por el cónyuge, ascendientes o descendientes (art. 39.3); en todos los casos hay que pedirlo antes de que venza el plazo de presentación.
- IRPF e IBI: Heredar la vivienda no tributa en el IRPF del heredero, porque la renta sujeta al Impuesto de Sucesiones no está sujeta al IRPF (art. 6.4 de la Ley 35/2006). Sin embargo, una vez que la propiedad está a nombre del heredero, estará sujeta al IBI anual como cualquier propietario. Es recomendable notificar al ayuntamiento el cambio para actualizar el recibo del IBI al nuevo titular.
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