Heredar una propiedad de lujo en Marbella: valoración, Impuesto de Sucesiones, plusvalía y Patrimonio

Guía actualizada el 10 de septiembre de 2026 con la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía, la Ley de Haciendas Locales y la Ley 38/2022 (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas), todas en su texto consolidado.

Heredar una villa en Sierra Blanca, La Zagaleta o Nueva Andalucía cuesta muy poco en Impuesto de Sucesiones si heredan el cónyuge, los hijos o los padres, y muchísimo si heredan hermanos, sobrinos o personas sin parentesco. El valor que se declara, la plusvalía municipal y el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas son los tres puntos donde una herencia de lujo en Marbella se complica. Esta guía los explica con cifras calculadas.

Cómo se valora una propiedad de lujo en la herencia

Desde el 1 de enero de 2022 la base mínima de los inmuebles en el Impuesto de Sucesiones es el valor de referencia de Catastro; si el valor declarado es superior, prevalece el declarado (art. 9 de la Ley 29/1987). El valor de referencia solo puede discutirse al rectificar la autoliquidación o al recurrir la liquidación (art. 9.3). Si la finca no tiene valor de referencia asignado —ocurre con villas singulares—, se declara el valor de mercado en la fecha del fallecimiento, y conviene apoyarlo en una tasación, porque la Administración puede comprobar el valor declarado (art. 57 de la Ley General Tributaria). Declarar por debajo del valor de referencia lleva a una liquidación complementaria con intereses.

En la base entra todo el caudal: la villa, los vehículos y embarcaciones, las obras de arte y joyas, las cuentas y carteras, y el ajuar doméstico, que se valora en el 3 % del caudal relicto salvo prueba de otro valor (art. 15). El valor declarado en Sucesiones es también el valor de adquisición del heredero para una venta futura.

Impuesto de Sucesiones: quién hereda lo cambia todo

Con la normativa andaluza —aplicable si el fallecido residía en Andalucía o, si no residía en España, si la villa es su bien de mayor valor en España—, los Grupos I y II (descendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita, ascendientes) tienen una reducción de 1.000.000 € por heredero (art. 28 de la Ley 5/2021), una reducción del 99 % por la vivienda habitual del fallecido si la mantienen tres años (art. 27) y una bonificación del 99 % de la cuota (art. 39). El coeficiente multiplicador no depende del patrimonio previo del heredero (art. 38). Los herederos que no residen en España aplican la misma normativa (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987) y presentan ante la Agencia Tributaria estatal; si residen fuera de la Unión Europea, deben nombrar un representante en España antes de que venza el plazo (art. 18.4 del Reglamento del Impuesto).

Ejemplo: villa de 5.000.000 € que no era la vivienda habitual del fallecido, sin contar el ajuar ni otros bienes.

Si la villa era la vivienda habitual del fallecido, el hijo o el cónyuge aplican además la reducción del 99 % de su valor y la cuota queda en cero o casi cero. Para hermanos, sobrinos y extraños no hay bonificación: en estos casos la planificación en vida es la única forma de reducir la factura, y el Impuesto de Sucesiones puede aplazarse hasta un año o fraccionarse en cinco anualidades cuando no hay liquidez (art. 38 de la Ley 29/1987), pidiéndolo antes de que venza el plazo.

Plusvalía municipal en Marbella

Por la villa hay que presentar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento de Marbella en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año (art. 110.2.b de la Ley de Haciendas Locales). Se calcula sobre el valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de propiedad —los máximos legales vigentes en 2026 llegan a 0,40 para veinte años o más— y por el tipo municipal, que no puede superar el 30 % (arts. 107 y 108.1): con un suelo de valor catastral de 1.000.000 € y más de veinte años de propiedad, la cuota máxima sería de 120.000 €. Si la plusvalía real (diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión en la proporción del suelo) es menor, se tributa por ella (art. 107.5), y si no hay incremento, no hay sujeción (art. 104.5). La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota para descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4); el porcentaje y los requisitos los fija la ordenanza fiscal de Marbella vigente en la fecha del fallecimiento, que comprobamos en cada expediente. Un sobrino o un extraño no tiene bonificación.

Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas

Quien conserva la villa la incorpora a su patrimonio. En Andalucía el Impuesto sobre el Patrimonio tiene una bonificación autonómica del 100 % de la cuota (art. 25 bis de la Ley 5/2021), pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, estatal y prorrogado sin fecha de fin hasta que se revise la tributación patrimonial, grava cada 31 de diciembre los patrimonios netos superiores a 3.000.000 € (art. 3 de la Ley 38/2022): mínimo exento de 700.000 €, exenciones del Impuesto sobre el Patrimonio (la vivienda habitual hasta 300.000 €) y tipos del 1,7 % entre 3 y 5,35 millones, 2,1 % hasta 10,7 millones y 3,5 % en adelante; la cuota pagada por Patrimonio se deduce. Ejemplo: quien hereda 5.000.000 € y no tenía otros bienes tendría una base liquidable de 4.300.000 € y pagaría unos 22.100 € al año. Repartir la herencia entre varios herederos o mantener la vivienda habitual dentro del patrimonio cambia mucho ese resultado.

Planificación que sí funciona

• Donaciones en vida a hijos o cónyuge: en Andalucía tienen una bonificación del 99 % de la cuota, con requisitos formales (documento público y, en el dinero, justificación del origen de los fondos, art. 40 de la Ley 5/2021); hay que comparar con el coste en el IRPF del donante, porque la donación de un inmueble sí genera ganancia patrimonial para él.
• Testamento español con elección de ley para propietarios extranjeros (art. 22 del Reglamento (UE) 650/2012): evita conflictos entre testamentos y la legítima española, y no cambia la fiscalidad.
• Sociedades patrimoniales: tener la villa en una sociedad no da derecho a la reducción por empresa familiar, que exige actividad económica real (arts. 30 y 31 de la Ley 5/2021), y añade costes; conviene revisarlo antes del fallecimiento, no después.
• Documentar la vivienda habitual (empadronamiento, consumos) para la reducción del 99 % y para la bonificación de la plusvalía.

Documentación y comprobaciones

Certificados de defunción y de últimas voluntades, testamento o acta de declaración de herederos, escrituras y referencia catastral, valor de referencia o tasación, inventario de obras de arte y vehículos, certificados bancarios a fecha de fallecimiento, seguros de vida y NIE de los herederos. Si la Administración comprueba valores, la tasación y la documentación del estado del inmueble (cargas, reformas pendientes, arrendamientos) son la defensa.

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