Cuánto cuesta heredar una casa en Granada: con y sin la bonificación del 99 %
Guía actualizada el 10 de septiembre de 2026 con la Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía, la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la Ley de Haciendas Locales (arts. 104 a 110).
Heredar una casa en Granada de un padre, una madre o un cónyuge cuesta hoy, en Impuesto de Sucesiones, prácticamente cero. La diferencia la marcan dos piezas de la normativa andaluza: la reducción de 1.000.000 € por heredero y la bonificación del 99 % de la cuota. En esta guía lo calculamos con un ejemplo, vemos qué ocurre cuando hereda un hermano, un sobrino o alguien sin parentesco, y qué se paga de plusvalía municipal al Ayuntamiento de Granada.
Qué normativa se aplica
Si el fallecido residió en Granada —o en cualquier otro municipio andaluz— más días que en ninguna otra Comunidad durante los cinco años anteriores, toda su herencia tributa con la normativa de Andalucía, vivan donde vivan los herederos (art. 28 de la Ley 22/2009). Los herederos que no residen en España también la aplican (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987), aunque presentan el impuesto ante la Agencia Tributaria estatal y no ante la Junta.
Ejemplo: un hijo hereda la casa de sus padres en Granada
Casa con un valor de referencia de Catastro de 300.000 € —la base mínima del impuesto para los inmuebles, art. 9 de la Ley 29/1987— y 20.000 € en cuentas. Base imponible: 320.000 € (sin contar el ajuar doméstico).
- Con la normativa andaluza. Reducción por parentesco de 1.000.000 € para los Grupos I y II (art. 28 de la Ley 5/2021). Base liquidable: 0 €. Cuota: 0 €. Si además era la vivienda habitual del fallecido y el hijo la mantiene tres años, tendría una reducción adicional del 99 % de su valor (art. 27), y sobre cualquier cuota que quedara se aplicaría la bonificación del 99 % (art. 39).
- Sin la reducción ni la bonificación andaluzas (tarifa y reducciones estatales de la Ley 29/1987, que hoy no se aplican a ninguna herencia de un residente en Andalucía): reducción de 15.956,87 € (art. 20.2.a), base liquidable de 304.043 € y cuota de unos 56.500 € (tarifa del art. 21.2).
La normativa andaluza ahorra a ese hijo más de 56.000 €. Si la herencia fuera mayor que el millón por heredero, el exceso tributaría por la tarifa andaluza y la cuota resultante se bonificaría al 99 %: un hijo que reciba 1.500.000 € paga en torno a 1.000 €.
Y si hereda un hermano, un sobrino o un amigo
La reducción de 1.000.000 € y la bonificación del 99 % son solo para los Grupos I y II: descendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita (art. 26) y ascendientes. Para el resto se aplica la tarifa andaluza, del 7 % al 26 % (art. 37 de la Ley 5/2021), y un coeficiente multiplicador según el grupo de parentesco (art. 38). Con la misma herencia de 320.000 €:
| Heredero | Reducción | Base liquidable | Cuota íntegra | Coeficiente | A pagar |
|---|---|---|---|---|---|
| Hijo, cónyuge o padre (Grupos I y II) | 1.000.000 € | 0 € | 0 € | 1,0 | 0 € |
| Hermano o sobrino (Grupo III) | 10.000 € | 310.000 € | 55.820 € | 1,5 | 83.730 € |
| Primo o persona sin parentesco (Grupo IV) | 0 € | 320.000 € | 58.020 € | 1,9 | 110.238 € |
Un hermano mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores sí puede aplicar la reducción del 99 % por la vivienda habitual (art. 20.2.c de la Ley 29/1987 y art. 27 de la Ley 5/2021), lo que reduce mucho esa cuota. En cambio, no existe ningún beneficio general para primos ni para personas sin parentesco.
Plusvalía municipal en Granada
Aparte del Impuesto de Sucesiones, por la casa hay que presentar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ante el Ayuntamiento de Granada, que la regula en su ordenanza fiscal n.º 5 dentro de los límites de la Ley de Haciendas Locales:
- Paga el heredero (art. 106.1.a); el impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento (art. 109.1.a).
- Plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venzan (art. 110.2.b).
- Dos métodos de cálculo y se aplica el más bajo: el objetivo (valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de propiedad, máximo veinte, y por el tipo municipal, que no puede superar el 30 %) y la plusvalía real (diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión en la proporción que corresponde al suelo), art. 107. Si el suelo no ha subido de valor, no hay sujeción, pero hay que declararlo y acreditarlo (art. 104.5).
- El Ayuntamiento puede bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4); el porcentaje y los requisitos —vivienda habitual, convivencia, mantenimiento, solicitud en plazo— los fija la ordenanza vigente en la fecha del fallecimiento.
Ejemplo con los máximos legales de 2026: valor catastral del suelo de 60.000 € y más de veinte años de propiedad; coeficiente máximo 0,40, base 24.000 €; con un tipo del 30 % la cuota sería de 7.200 € y, si la ordenanza concede al hijo la bonificación del 95 %, de 360 €. La cuota real depende de los coeficientes, el tipo y la bonificación que apruebe el Ayuntamiento de Granada cada año: los comprobamos antes de presentar.
Otros gastos
Los aranceles de notaría y del Registro de la Propiedad están fijados por normativa estatal y dependen del valor de los bienes y del número de fincas; los certificados y la nota simple tienen un coste pequeño. Los honorarios profesionales dependen del caso y se comunican por escrito antes de empezar.
Errores frecuentes
- No presentar el Impuesto de Sucesiones porque «sale a cero»: sin el justificante no se inscribe la casa en el Registro ni se liberan las cuentas. Hay que presentar el Modelo 650 en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide en los cinco primeros meses (arts. 67 y 68 del RD 1629/1991).
- Declarar la casa por debajo del valor de referencia de Catastro.
- Olvidar la plusvalía municipal o no pedir la bonificación dentro del plazo que marque la ordenanza.
- Dar por hecho que un hermano o un sobrino «no paga»: en Andalucía sí paga, y mucho.
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Más información: Cómo tramitar una herencia en Granada · Calculadora del Impuesto de Sucesiones en Andalucía · Impuesto de Sucesiones por Comunidad Autónoma · Guía de la plusvalía municipal por herencia.
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