Cuánto cuesta heredar una casa en Marbella: con y sin la reducción del 99 %
Guía actualizada el 10 de septiembre de 2026 con la Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía, la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la Ley de Haciendas Locales (arts. 104 a 110).
Heredar una casa en Marbella de un padre, una madre o un cónyuge cuesta hoy, en Impuesto de Sucesiones, prácticamente cero, también para los herederos que viven fuera de España. La diferencia la marcan dos piezas de la normativa andaluza: la reducción de 1.000.000 € por heredero y la bonificación del 99 % de la cuota. En esta guía lo calculamos con una villa como ejemplo, vemos qué pasa cuando hereda un hermano, un sobrino o alguien sin parentesco, y qué se paga de plusvalía municipal al Ayuntamiento de Marbella.
Qué normativa se aplica en Marbella
- El fallecido residía en España. Se aplica la normativa de la Comunidad en la que residió más días durante los cinco años anteriores (art. 28 de la Ley 22/2009). Si vivía en Marbella, la de Andalucía, y el impuesto se presenta ante la Agencia Tributaria de Andalucía.
- El fallecido no residía en España. Sus herederos pueden aplicar la normativa de la Comunidad donde esté el mayor valor de los bienes situados en España (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987): si la villa de Marbella es el bien principal, la andaluza. Se presenta ante la Agencia Tributaria estatal (Oficina Nacional de Gestión Tributaria).
- Herederos no residentes. Aplican la misma normativa autonómica, residan en la Unión Europea o fuera de ella (Reino Unido, Estados Unidos, Suiza…): la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 3 de septiembre de 2014 abrió la puerta a los residentes en la UE y el EEE (Ley 26/2014), y la Ley 11/2021 la extendió a todos los no residentes. Presentan ante la Agencia Tributaria estatal, con NIE.
Ejemplo: un hijo hereda una villa de 600.000 € en Marbella
Villa con un valor de referencia de Catastro de 600.000 € —la base mínima del impuesto para los inmuebles, art. 9 de la Ley 29/1987— y 50.000 € en cuentas. Base imponible: 650.000 € (sin contar el ajuar doméstico).
- Con la normativa andaluza. Reducción por parentesco de 1.000.000 € para los Grupos I y II (art. 28 de la Ley 5/2021). Base liquidable: 0 €. Cuota: 0 €. Si además era la vivienda habitual del fallecido y el hijo la mantiene tres años, tendría una reducción adicional del 99 % de su valor (art. 27), y sobre cualquier cuota que quedara se aplicaría la bonificación del 99 % (art. 39).
- Sin la reducción ni la bonificación andaluzas (tarifa y reducciones estatales de la Ley 29/1987, que hoy no se aplican a ninguna herencia con la villa de Marbella como bien principal): reducción de 15.956,87 € (art. 20.2.a), base liquidable de 634.043 € y cuota de unos 150.600 € (tarifa del art. 21.2).
Y si la villa vale más que el millón por heredero, el exceso tributa por la tarifa andaluza y la cuota se bonifica al 99 %: un hijo que hereda una villa de 2.000.000 € tiene una base liquidable de 1.000.000 €, una cuota íntegra de 223.620 € y paga, tras la bonificación, unos 2.240 €.
Y si hereda un hermano, un sobrino o un amigo
La reducción de 1.000.000 € y la bonificación del 99 % son solo para los Grupos I y II: descendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita (art. 26) y ascendientes. Para el resto se aplica la tarifa andaluza, del 7 % al 26 % (art. 37 de la Ley 5/2021), y un coeficiente multiplicador según el grupo de parentesco (art. 38). Con la misma herencia de 650.000 €:
| Heredero | Reducción | Base liquidable | Cuota íntegra | Coeficiente | A pagar |
|---|---|---|---|---|---|
| Hijo, cónyuge o padre (Grupos I y II) | 1.000.000 € | 0 € | 0 € | 1,0 | 0 € |
| Hermano o sobrino (Grupo III) | 10.000 € | 640.000 € | 133.220 € | 1,5 | 199.830 € |
| Primo o persona sin parentesco (Grupo IV) | 0 € | 650.000 € | 135.620 € | 1,9 | 257.678 € |
Un hermano mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores sí puede aplicar la reducción del 99 % por la vivienda habitual (art. 20.2.c de la Ley 29/1987 y art. 27 de la Ley 5/2021). En estos casos merece la pena estudiar la planificación en vida: un testamento bien hecho no cambia el parentesco, pero sí puede repartir los bienes de la forma menos gravosa.
Plusvalía municipal en Marbella
Aparte del Impuesto de Sucesiones, por la villa hay que presentar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ante el Ayuntamiento de Marbella, que la regula en su ordenanza fiscal dentro de los límites de la Ley de Haciendas Locales:
- Paga el heredero (art. 106.1.a); el impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento (art. 109.1.a).
- Plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venzan (art. 110.2.b).
- Dos métodos de cálculo y se aplica el más bajo: el objetivo (valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de propiedad, máximo veinte, y por el tipo municipal, que no puede superar el 30 %) y la plusvalía real (diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión en la proporción que corresponde al suelo), art. 107. Si el suelo no ha subido de valor, no hay sujeción, pero hay que declararlo y acreditarlo (art. 104.5).
- El Ayuntamiento puede bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4); el porcentaje y los requisitos —vivienda habitual, convivencia, mantenimiento, solicitud en plazo— los fija la ordenanza de Marbella vigente en la fecha del fallecimiento, que comprobamos en cada expediente. No la damos por hecha: hay que pedirla y acreditarla.
En villas compradas hace décadas, con suelos de valor catastral alto, la plusvalía puede ser el impuesto más caro de la herencia entre familiares directos; por eso calculamos siempre los dos métodos.
Otros gastos y documentación
Aranceles de notaría y Registro de la Propiedad (tarifas reguladas que dependen del valor y del número de fincas), certificados y, para herederos extranjeros, NIE, traducciones juradas y apostillas. Los honorarios profesionales dependen del caso y se comunican por escrito antes de empezar. Documentos: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad, testamento o acta de declaración de herederos, escrituras y referencia catastral, certificados bancarios a fecha de fallecimiento, documento que acredite el parentesco y NIE de cada heredero. El impuesto se presenta con el Modelo 660 (declaración de los bienes) y un Modelo 650 (autoliquidación) por heredero.
Errores frecuentes
- No presentar el Impuesto de Sucesiones porque «sale a cero»: sin el justificante no se inscribe la villa ni se liberan las cuentas. Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide en los cinco primeros (arts. 67 y 68 del RD 1629/1991).
- Presentar ante la Junta cuando el heredero no reside en España (corresponde a la Agencia Tributaria estatal), o al revés.
- Declarar la villa por debajo del valor de referencia de Catastro.
- Olvidar la plusvalía municipal o no pedir la bonificación dentro del plazo que marque la ordenanza.
- Dar por hecho que un hermano o un sobrino «no paga»: en Andalucía sí paga, y mucho.
Tramitamos herencias en Marbella
Desde nuestro despacho en Fuengirola, a 25 minutos de Marbella, tramitamos la herencia completa por videollamada y con poder notarial —Modelo 650 y 660, plusvalía municipal, escritura ante el notario que elijas e inscripción en el Registro de la Propiedad—, también para herederos que viven fuera de España. La primera consulta es gratuita: 900 525 939 o formulario de contacto.
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