Plusvalía municipal por herencia en Málaga y Marbella: bonificaciones, cálculo y plazos
Guía actualizada el 10 de septiembre de 2026 conforme a la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 104 a 110, redacción del Real Decreto-ley 26/2021) y a la ordenanza fiscal n.º 5 del Ayuntamiento de Málaga, consultada en Gestrisam en esa fecha.
Si heredas un piso, una casa o un local en Málaga o en Marbella, además del Impuesto de Sucesiones tienes que presentar la plusvalía municipal ante el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. Es un impuesto distinto, con su propio plazo, dos métodos de cálculo y una bonificación por herencia que cada ayuntamiento regula en su ordenanza. Aquí tienes lo que hay que saber para presentarlo bien y no pagar de más.
Quién paga y cuándo se devenga
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el incremento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto al transmitirse la propiedad, también por herencia (art. 104.1). En las herencias paga quien adquiere: el heredero o legatario (art. 106.1.a), cada uno por su parte. Se devenga en la fecha del fallecimiento (art. 109.1.a). Los terrenos rústicos no están sujetos, y quien renuncia pura y simplemente a la herencia no adquiere nada y no paga.
Plazo: seis meses, prorrogables hasta un año
En las transmisiones por causa de muerte el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del contribuyente (art. 110.2.b). La prórroga hay que pedirla antes de que venzan los seis meses. Es el mismo plazo inicial que el del Impuesto de Sucesiones, pero son dos trámites separados y la prórroga de uno no vale para el otro (en Sucesiones se pide en los cinco primeros meses). Presentar tarde sin requerimiento previo supone los recargos del art. 27 de la Ley General Tributaria: 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y 15 % más intereses pasados doce meses.
Cómo se calcula: dos métodos y te quedas con el más bajo
- Método objetivo (art. 107): valor catastral del suelo en la fecha del fallecimiento —solo el suelo, no la construcción— multiplicado por el coeficiente que corresponda a los años completos que el fallecido fue propietario (máximo veinte) y por el tipo de gravamen municipal, que no puede superar el 30 % (art. 108.1). Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento sin superar los máximos de la ley, que se actualizan por norma con rango legal; los máximos vigentes en 2026 van de 0,09 (12 a 15 años) a 0,40 (20 años o más), con 0,12 para 10 años y 0,15 para menos de un año.
- Plusvalía real (art. 107.5): si acreditas que la diferencia entre el valor de adquisición del fallecido y el valor de transmisión —el declarado en el Impuesto de Sucesiones, nunca inferior al valor de referencia de Catastro—, aplicando a ambos la proporción que el suelo representa en el valor catastral, es inferior a la base objetiva, se toma esa diferencia.
Si el suelo no ha aumentado de valor, no hay sujeción al impuesto: hay que declararlo igualmente y aportar los títulos de adquisición y de transmisión (art. 104.5). En pisos comprados hace décadas los dos métodos pueden dar resultados muy distintos: calculamos siempre ambos.
Bonificación por herencia en Málaga
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4), y deja el porcentaje y los requisitos a la ordenanza fiscal (art. 108.6). La ordenanza fiscal n.º 5 del Ayuntamiento de Málaga lo regula así:
- Solo para la vivienda habitual del fallecido heredada por descendientes, cónyuge o ascendientes.
- El porcentaje depende del valor catastral de la vivienda: 95 % si es inferior a 100.000 €; 80 % entre 100.000 y 150.000 €; 70 % hasta 200.000 €; 50 % hasta 250.000 €; 25 % por encima de 250.000 €. La ordenanza mantiene el 95 % en todos los tramos para determinados colectivos con ingresos limitados (pensionistas, desempleados o menores de 30 años, entre otros).
- Requisitos: haber convivido con el fallecido los dos años anteriores (se acredita con el padrón) y mantener la vivienda los dos años siguientes; si se incumple, se pierde la bonificación.
- Se pide en la propia autoliquidación, dentro del plazo de presentación, ante Gestrisam (organismo de gestión tributaria del Ayuntamiento de Málaga), por sede electrónica o presencialmente.
- El tipo de gravamen en Málaga es del 29 %.
Bonificación por herencia en Marbella
En Marbella el impuesto se regula en la ordenanza fiscal del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, incluida en las ordenanzas fiscales de 2026 del Ayuntamiento. El porcentaje de bonificación, los parientes a los que se aplica, los requisitos y la forma de pedirla se fijan en ese texto, que puede cambiar cada año: antes de presentar comprobamos la ordenanza vigente en la fecha del fallecimiento y solicitamos la bonificación con los justificantes que exija. Si has leído porcentajes concretos en otras webs, contrástalos con la ordenanza del año del fallecimiento.
Ejemplo: piso en Málaga heredado por un hijo
Valor catastral del suelo de 50.000 € y más de veinte años de propiedad. Con el coeficiente máximo legal de 2026 (0,40), la base sería de 20.000 € y, al tipo del 29 %, la cuota íntegra de 5.800 €:
- Si era la vivienda habitual del fallecido, con valor catastral inferior a 100.000 €, y el hijo convivía con él desde hacía dos años: bonificación del 95 %, 290 €.
- Si la vivienda tiene un valor catastral de 180.000 €: bonificación del 70 %, 1.740 €.
- Si el hijo no convivía con el fallecido, o el piso no era su vivienda habitual: sin bonificación, 5.800 €, salvo que la plusvalía real sea inferior o no exista incremento.
El Ayuntamiento actualiza sus coeficientes cada año dentro de los máximos legales, así que la cuota real puede ser algo menor que la del ejemplo.
Qué hay que presentar
- Autoliquidación (Málaga, ante Gestrisam) o declaración en el modelo del Ayuntamiento de Marbella, por sede electrónica o presencialmente.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia o, si aún no está firmada, certificado de defunción, testamento o acta de declaración de herederos y referencia catastral del inmueble.
- Para la plusvalía real o la no sujeción: título de adquisición del fallecido y valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
- Para la bonificación: certificado de empadronamiento, libro de familia y lo demás que pida la ordenanza.
Sucesiones y plusvalía van juntas, pero son dos trámites
El Impuesto de Sucesiones se presenta ante la Agencia Tributaria de Andalucía (o ante la estatal si el heredero no reside en España) y, para cónyuges, hijos y padres, casi siempre sale a cero gracias a la reducción de 1.000.000 € y la bonificación del 99 % de la Ley 5/2021. La plusvalía se paga al ayuntamiento por cada inmueble urbano, y su bonificación es más limitada. Los justificantes de los dos impuestos hacen falta para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Errores frecuentes
- Presentar Sucesiones y olvidar la plusvalía, o al revés.
- No pedir la bonificación dentro del plazo o no acreditar la convivencia con el padrón.
- Vender la vivienda antes de que pasen los dos años y perder la bonificación.
- No comparar el método objetivo con la plusvalía real, o no alegar la no sujeción cuando el suelo no ha subido de valor.
- Dejar pasar los seis meses sin pedir la prórroga.
Calculamos y presentamos la plusvalía en Málaga y Marbella
Comprobamos la ordenanza vigente, calculamos el impuesto por los dos métodos y presentamos la autoliquidación o declaración con la bonificación que corresponda, junto con el Impuesto de Sucesiones y la escritura de herencia. Atendemos Málaga, Marbella y toda la Costa del Sol desde nuestro despacho en Fuengirola, por videollamada y con poder notarial, también para herederos que viven fuera de España. La primera consulta es gratuita: 900 525 939 o formulario de contacto.
Más información: Heredar una vivienda en Málaga o Marbella: pasos e impuestos · Guía general de la plusvalía municipal por herencia · Herencias en Málaga · Herencias en Marbella · Calculadora del Impuesto de Sucesiones en Andalucía.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Sofia es nuestro canal directo de WhatsApp o llamada. Cuéntanos tu situación en 2 minutos. Atención el mismo día laborable en español, inglés o francés. Sin compromiso.
